VAZIOS EDIFICADOS RESIDENCIAIS NO QUADRILÁTERO CENTRAL NO MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO – SP

Rose Elaine Borges de Melo; Deborah Elaine Kress Fagundes

Todos os Trabalhos

Trabalho Completo

Resumo

DOI

10.29327/166881.11-27

Título do Trabalho

VAZIOS EDIFICADOS RESIDENCIAIS NO QUADRILÁTERO CENTRAL NO MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO – SP

Autores

Rose Elaine Borges de Melo
Deborah Elaine Kress Fagundes

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 07 – Planejamento e gestão territorial, bens públicos e privatizações, expansão urbana e as relações urbano-rurais

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482891-vazios-edificados-residenciais-no-quadrilatero-central-no-municipio-de-ribeirao-preto--sp

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

Vacância, Vazios Edificados Residenciais, Área Central, Desfuncionalização.

Resumo

“XI CONGRESSO BRASILEIRO DE DIREITO URBANÍSTICO” GT 07 – PLANEJAMENTO E GESTÃO TERRITORIAL, BENS PÚBLICOS E PRIVATIZAÇÕES, EXPANSÃO URBANA E AS RELAÇÕES URBANO-RURAIS VAZIOS EDIFICADOS RESIDENCIAIS NO QUADRILÁTERO CENTRAL NO MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO – S.P. Rose Elaine Borges de Melo Deborah Elaine Kress Fagundes INTRODUÇÃO Desde o final do século XIX a expansão das áreas centrais das principais cidades brasileiras foi direcionada pela movimentação de suas elites. Até a década de 1950 as elites moravam nas áreas centrais das cidades por serem detentoras do poder político, econômico e religioso. A partir da década de 1960 iniciou-se nas grandes e médias cidades brasileiras o desenvolvimento das sub-regiões urbanas de comércio e prestação de serviços voltado para população de alta renda que se intensificou a partir da década de 1970 (VILLAÇA, 1998). Um padrão de expansão urbana que se caracterizou por processos de desfuncionalização e esvaziamento da área central, pulverização das funções urbanas nos subcentros e setorização social. Um padrão de expansão urbana que deixou como um dos passivos desses processos a vacância nas áreas centrais das cidades. (CALIL, 2003), chegando em 2010 a 6,1 milhões de domicílios vagos no Brasil (IBGE, 2010). Observada em diversas cidades a vacância de acordo com (CARTY, 2014) é a materialização dos processos de expansão e dispersão urbana intrínsecas aos modos de produção e consumo que são definidos a partir das alterações econômicas, tecnológicas, políticas e culturais. Segundo a autora toda expansão urbana está atrelada aos interesses da iniciativa privada e as ações do poder público através do planejamento urbano e das políticas urbanas no controle do território. Em Ribeirão Preto esse cenário não é diferente, o desenvolvimento urbano da cidade revela de acordo com (MELO, 2017) que as ações dos setores produtivos do espaço urbano a partir das ações dos diferentes agentes do mercado imobiliário - incorporadoras, construtoras, imobiliárias e proprietários de terras e das ações do Poder Público Municipal enquanto regulador do espaço urbano resultaram em sucessivas expansões, dispersão urbana, desfuncionalização e esvaziamento da área central da cidade - Quadrilátero Central, levando-o ao processo de Vacância. Dentro deste contexto, este artigo visa apresentar os resultados da Pesquisa sobre o processo de expansão urbana da cidade e a vacância na área central - Quadrilátero Central - do município de Ribeirão Preto com ênfase nos vazios edificados residenciais. Para isso, discorreu-se sobre as ações do Poder Público enquanto agente regulador do espaço urbano através dos instrumentos urbanísticos de controle do uso e ocupação do solo urbano e investigou-se os vazios edificados residenciais através da caracterização dos imóveis considerando as variáveis: quantificação, identificação (casa, apartamento) e grau de compartimentação (quarto/sala, 1, 2 ou 3 dormitórios com ou sem vaga de garagem), bem como, valor, finalidade (locação ou venda) e período de vacância dos imóveis no mercado imobiliário. Nesse sentido, foram analisados os dados constantes no Plano Diretor do município de Ribeirão Preto de 1995, nos relatórios de projetos aprovados e alvarás de construção emitidos pela Secretaria de Planejamento e Gestão Pública de Ribeirão Preto (SPGP - RP), nos documentos referentes aos imóveis junto ao mercado imobiliário e nos documentos referentes aos dados estatísticos junto aos Institutos de Pesquisa e Estatística, bem como, através de literatura específica e de Visitas Técnicas “in loco" . RESULTADOS Os estudos realizados a partir da literatura específica e dos dados da Secretaria de Planejamento e Gestão Pública do Município de Ribeirão Preto (SPGP-RP) mostram, conforme apresentado no mapa da Figura 1, as sucessivas expansões na cidade fomentadas pelas ações do Poder Público por meio dos instrumentos urbanísticos de controle do uso e ocupação do solo urbano. Ações que contribuíram para a formação de novas centralidades e levaram a desfuncionalização e esvaziamento da área central - Quadrilátero Central – do município de Ribeirão Preto. Figura 1 – Mapa do município de Ribeirão Preto com a indicação das expansões da cidade (1900 - 2010). Fonte: Produção da Pesquisa, mapa elaborado com base nos dados da Secretaria de Planejamento e Gestão Pública do Município de Ribeirão Preto (SPGP-RP). As pesquisas para a caracterização dos edifícios residenciais no Quadrilátero Central realizadas considerando os dados do (IBGE, 2010) apontam que o índice de 53,09% dos domicílios próprio quitados no Quadrilátero Central encontra-se próximo da média dos demais setores que corresponde a 55,61%, entretanto, o índice de 2,99% dos domicílios próprio em quitação no Quadrilátero Central encontra- se bem abaixo da média dos demais setores que corresponde a 13,96%, o que mostra um desinteresse na aquisição neste local, em contrapartida, o índice de 40,56% dos domicílios alugados no Quadrilátero Central encontra-se muito acima da média dos demais setores que corresponde a 26,12%, índice que mostra que muitos moradores do Quadrilátero Central passaram a alugar seus imóveis. Índices que são confirmados pelo número de alvarás emitidos no mesmo período pela Secretaria de Planejamento e Gestão Pública de Ribeirão Preto (SPGP-RP), ver Figura 2. As pesquisas, indicam, ainda, que a porcentagem de domicílios não ocupados (vazios edificados) no Quadrilátero Central corresponde a 22,42%, índice que está acima da média dos demais setores e do município de Ribeirão Preto que correspondem a 11,26% e 10,75%, respectivamente. Ver Figura 3. Figura 2 – Gráfico do total de domicílios, domicílios próprio quitados, domicílios em quitação e alugados no município de Ribeirão Preto. Fonte: Produção da Pesquisa, gráfico elaborado pela autora com base na Tabela 1394 – Domicílios particulares permanentes, por situação do domicílio e existência de banheiro ou sanitário e número de banheiros de uso exclusivo do domicílio, segundo o tipo de domicílio, a condição de ocupação e o tipo de esgotamento sanitário. (IBGE, 2010). Figura 3 – Gráfico do total de domicílios e domicílios não ocupados no município de Ribeirão Preto. Fonte: Produção da Pesquisa, gráfico elaborado pela autora com base na Tabela 1310 – Domicílios recenseados, por espécie e situação do domicílio – sinopse. (IBGE, 2010). As Visitas Técnicas “in loco” realizadas para o reconhecimento e cadastro das edificações destinadas ao uso residencial na área central – Quadrilátero Central apontam que há uma concentração maior nos setores Oeste e Sul, bem como onde encontram-se tipologias mais verticais. Dados que são confirmados pelo (IBGE, 2010) que apontam a predominância de domicílios na tipologia vertical com 81,88% e na tipologia horizontal 18,12%. Destaca-se, também, a alteração do uso residencial para outras atividades, conforme mapas apresentados na Figura 4. Figura 4 - Mapas dos edifícios residenciais da área central - Quadrilátero Central – do município de Ribeirão Preto – Uso Residencial, Gabarito e alteração de uso, respectivamente da esquerda para a direita. Fonte: Produção da Pesquisa, mapas elaborados com base nos dados da Secretaria de Planejamento e Gestão Pública do Município de Ribeirão Preto (SPGP-RP) e Visitas Técnicas “in loco”. As pesquisas para a caracterização das unidades residenciais no Quadrilátero Central realizadas junto ao mercado imobiliário através das imobiliárias Dínamo Imóveis, Pirâmides Imóveis e Plantel Imóveis no período de abril a maio de 2021, apontam, conforme gráfico apresentado na Figura 5, a predominância de unidades de 3, 1 e 2 dormitórios com 46,57%, 23,51% e 20,38% do total de unidades, respectivamente. Observa-se que as maiores ofertas de vagas de garagem são das unidades de 3, 1 e 2 dormitórios com 40,70%, 17,64% e 12,61% do total de unidades, respectivamente. Nota-se, também, que as unidades de 3 dormitórios têm o maior índice de unidades que estão a venda com 36,36% do total de unidades, seguida das unidades de 1 e 2 dormitórios com 16,04% e 13,76% do total de unidades, respectivamente, e, por fim, que as unidades de 3 dormitórios têm o maior índice de unidades que estão para a locação com 16,38% do total de unidades, seguida das unidades de 1 e 2 dormitórios com 11,59% e 9,87% do total de unidades, respectivamente. Salienta-se que do total de unidades pesquisadas 78,94% possuem vagas de garagem; 74,14% estão à venda e 40,35% estão para locação no mercado imobiliário. Ver Figura 6. Índices que indicam uma grande ociosidade no mercado imobiliário de imóveis residenciais no local Figura 5 – Gráfico Síntese da Caracterização das Unidades Residenciais por Grau de Compartimentação no Quadrilátero Central do município de Ribeirão Preto. Fonte: Produção da Pesquisa, gráfico elaborado pela autora com base nos dados das Imobiliárias Dínamo Imóveis, Pirâmid Imóveis e Plantel Imóveis disponíveis em, respectivamente, https://www.dinamoimoveis.com.br/; https://www.imobiliariapiramide.com.br/; https://www.plantelimoveis.com.br/. Figura 6 - Gráfico Geral: Caracterização Unidades no Quadrilátero Central do município de Ribeirão Preto. Fonte: Produção da Pesquisa, gráfico elaborado pela autora com base nos dados das Imobiliárias Dínamo Imóveis, Pirâmid Imóveis e Plantel Imóveis disponíveis em, respectivamente, https://www.dinamoimoveis.com.br/;https://www.imobiliariapiramide.com.br/;https://www.plantelimoveis.com.br/. O mapa apresentado na Figura 7, resultado das pesquisas junto ao mercado imobiliário através das imobiliárias Dínamo Imóveis, Pirâmid Imóveis e Plantel Imóveis realizadas no período de abril a maio de 2020 mostra que há edifícios à venda e ou locação por toda área do Quadrilátero Central, entretanto, observa-se que há uma maior concentração nos setores Oeste e Sul. Setores que concentram a maioria dos edifícios residências e gabarito mais elevado. Figura 7 - Mapa com a localização dos vazios edificados residenciais no Quadrilátero Central - área central do município de Ribeirão Preto. Fonte: Produção da Pesquisa, gráfico elaborado pela autora com base nos dados das Imobiliárias Dínamo Imóveis, Pirâmid Imóveis e Plantel Imóveis disponíveis em, respectivamente, https://www.dinamoimoveis.com.br/;https://www.imobiliariapiramide.com.br/;https://www.plantelimoveis.com.br/. CONCLUSÃO Os resultados obtidos permitem afirmar que os vazios edificados residenciais, objeto desta Pesquisa, estão presentes em todos os setores da Cidade, entretanto, são mais perceptíveis na área central – Quadrilátero Central – do município de Ribeirão Preto com 22% dos domicílios desocupados (vazios edificados) enquanto nos demais setores do município a média é de 11,26% e no município de 10,75% e que o mesmo é decorrente do processo de expansão urbana da Cidade induzido pelas ações do Poder Público. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CALIL, Junior. O Centro de Ribeirão Preto: Os processos de expansão e setorização. Dissertação de Mestrado. Departamento de Arquitetura. Escola de Engenharia de São Carlos. Universidade de São Paulo. São Carlos, 2003. CARTY, Carolina Gabriel. Vacância no centro de Campinas e o planejamento urbano brasileiro, 1990-2014. Dissertação de mestrado. PUC-Campinas, Campinas, 2014. MELO, Rose Elaine Borges de. Ações pública e privada no processo de ocupação de Ribeirão Preto: do núcleo Antônio Prado a atuação do (GDU) Grupo de Desenvolvimento Urbano. Tese de Doutorado. Centro de Ciências Exatas e de Tecnologia. Programa de Pós-Graduação em Engenharia Urbana. UFSCAR, São Carlos, 2017. VILLAÇA, Flávio. O espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel Editora, 1998.

Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital
DOI

Como citar

MELO, Rose Elaine Borges de; FAGUNDES, Deborah Elaine Kress. VAZIOS EDIFICADOS RESIDENCIAIS NO QUADRILÁTERO CENTRAL NO MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO – SP.. In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/482891-VAZIOS-EDIFICADOS-RESIDENCIAIS-NO-QUADRILATERO-CENTRAL-NO-MUNICIPIO-DE-RIBEIRAO-PRETO--SP. Acesso em: 26/04/2025