REGULAMENTAÇÃO DOS LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS NO DF: AMPLIANDO OS RETROCESSOS TRAZIDOS PELA LEI Nº 13.465/2017

Henrique Soares Rabelo Adriano

Todos os Trabalhos

Trabalho Completo

Resumo

Título do Trabalho

REGULAMENTAÇÃO DOS LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS NO DF: AMPLIANDO OS RETROCESSOS TRAZIDOS PELA LEI Nº 13.465/2017

Autores

Henrique Soares Rabelo Adriano

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 09 – Função social da propriedade, desmonte da ordem jurídico-urbanística e efetividade dos instrumentos de política urbana

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/484802-regulamentacao-dos-loteamentos-e-condominios-fechados-no-df--ampliando-os-retrocessos-trazidos-pela-lei-n-13465

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

Lei nº 13.465/2017, loteamentos fechados, condomínios horizontais

Resumo

REGULAMENTAÇÃO DOS LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS NO DF: AMPLIANDO OS RETROCESSOS TRAZIDOS PELA LEI Nº 13.465/2017 A aprovação da Lei nº 13.465/2017 causou um verdadeiro terremoto na ordem jurídico-urbanística brasileira, alterando ou revogando uma ampla gama de dispositivos legais. Quanto ao parcelamento do solo urbano, a lei instituiu novas figuras jurídicas, que buscam conciliar os chamados “loteamentos fechados” e “condomínios horizontais” aos princípios constitucionais. Considerando a controvérsia quanto à legalidade dessa inovação, seus impactos sobre a função social da cidade e da propriedade urbana e passados quase cinco anos da regulamentação federal, é pertinente qualificar sua repercussão nas legislações locais de parcelamento do solo urbano. Nesse âmbito, o Distrito Federal (DF) é objeto privilegiado de análise em virtude da disseminação de loteamentos fechados irregulares de classe média e alta em seu território desde o final da década de 1980. Tal fenômeno foi estimulado por aspectos peculiares de sua formação político-administrativa e estruturação fundiária (BRANDÃO, 2013) e contribui para a dispersão e fragmentação urbana de Brasília. Recentemente, como efeito da pandemia de COVID-19, a demanda por loteamentos e condomínios fechados por parte dos setores de média e alta renda foi impulsionada, aumentando a rentabilidade desses produtos imobiliários e gerando ainda mais pressões para o reconhecimento de sua legalidade . As associações de moradores constituídas para a gestão desses loteamentos apresentam alto nível de organização e articulação política no DF, com forte incidência na Câmara Legislativa distrital. As pressões desses grupos repercutiram em uma progressiva flexibilização da legislação urbanística distrital em prol da regularização dos loteamentos fechados informais e do reconhecimento da legalidade dos cercamentos, que culmina no debate corrente sobre a proposta de Projeto de Lei Complementar (PLC) de Muros e Guaritas. O PLC recepciona as novas figuras jurídicas de parcelamento do solo urbano trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e está em fase de Consulta Pública, já tendo sido submetido à Audiência Pública . Conforme a lei federal, no “condomínio de lotes” não existem áreas públicas intramuros, sendo que os espaços de uso comum são privados. Os imóveis são unidades autônomas e os proprietários possuem frações ideais que abarcam as áreas privativas e uma porção das áreas de uso comum dos moradores . Com a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, além de integrar a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979), o “condomínio de lotes” passa a compor também o Código Civil. A outra figura trazida pela legislação federal é o “loteamento de acesso controlado”, que também passa a fazer parte da Lei nº 6.766/1979. Nele, o acesso de não residentes fica condicionado à identificação e cadastro prévio, embora fique vedado o seu impedimento. É uma figura híbrida, entre o loteamento convencional e o condomínio de lotes, pois existem espaços públicos dentro dos limites murados do loteamento. A manutenção desses espaços poderá ficar a cargo de associações de moradores, mediante cobrança de taxa a moradores associados e não associados. Tal figura representa um esforço do legislador federal de compatibilizar o loteamento fechado aos princípios constitucionais, instituindo o controle ao invés do impedimento de acesso aos espaços públicos internos ao loteamento. Entretanto, observando a dinâmica de funcionamento de loteamentos fechados informais já implantados, na qual o ingresso de não residentes é vedado, tal alternativa soa como um eufemismo jurídico. Importante destacar que a Lei nº 13.465/2017 está sendo contestada no Supremo Tribunal Federal - STF, em três Ações Diretas de Inconstitucionalidade - AIDs . Porém, em nenhuma delas o “loteamento de acesso controlado” e o “condomínio de lotes” são objetos de questionamento, ou seja, o STF ainda não foi instado a decidir sobre a legalidade das duas novas figuras jurídicas. Ao analisar tais figuras à luz da Constituição Federal, Custódio (2017) aponta violações aos seguintes dispositivos: (1) à liberdade de locomoção no território nacional em tempo de paz (art. 5º, inc. XV), ou “direito de ir e vir”; (2) ao direito à mobilidade urbana eficiente (art. 144, § 10, inc. I); e (3) ao princípio da função social da cidade e da propriedade urbana (art. 5º, inc. XXIII; art. 170, inc. III; art. 182, § 2º). Especificamente sobre o “loteamento de acesso controlado”, o autor também cita violações ao princípio da igualdade (art. 5º), considerando o privilégio concedido a determinados habitantes da cidade em detrimento do resto da coletividade, com um uso especial, sem justificativa plausível, de bens públicos de uso comum do povo; e aos direitos à intimidade e à vida privada (art. 5º, inc. X) daqueles que são constrangidos, sem razão legal, a se identificarem perante terceiros para acessarem logradouros públicos. O PLC de Muros e Guaritas, indiferente a tais controvérsias, recepciona as figuras do “loteamento de acesso controlado” e do “condomínio de lotes" previstos na lei federal, além de dispor sobre uma nova figura, o “loteamento fechado”. Em primeiro lugar, cabe destacar que o constrangimento do legislador federal em não permitir a vedação de acesso aos espaços públicos intramuros a não moradores não se estendeu ao legislador distrital. Isso porque o PLC possibilita o impedimento de acesso de não residentes às vias locais do “loteamento de acesso controlado”, enquanto que no “loteamento fechado” este impedimento de acesso é total e irrestrito, numa explícita violação do direito constitucional de ir e vir dos cidadãos. As três modalidades são admitidas pelo PLC na regularização de loteamentos fechados existentes, em parcelamentos já registrados e em novos parcelamentos. São permitidas na Área de Expansão e Qualificação Urbana e nas áreas de regularização de interesse específico e interesse social, conforme define o Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT (Lei Complementar nº 803/2009 e alterações). As mesmas são vedadas no Conjunto Urbano de Brasília – CUB (área com tombamento federal) e na Zona Urbana Consolidada. É questionável que a lei determine quais as áreas passíveis de implantação, uma vez que o PDOT parece ser o instrumento competente para tais definições, a partir de uma avaliação global dos impactos urbanísticos e de um amplo debate com a sociedade civil. Nos “loteamentos de acesso controlado” e no “loteamento fechado” as áreas públicas intramuros podem ser concedidas à entidade representativa dos moradores, passando a ter uso exclusivo pelos residentes. A concessão é onerosa e ocorre mediante pagamento de preço público calculado em função da metragem da área concedida e é direcionada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB e ao Fundo Distrital de Habitação de Interesse Social – FUNDHIS. Apesar de instituir a onerosidade, o PLC é permissivo ao prever descontos que podem alcançar o valor total cobrado e uma modalidade de pagamento por meio da execução de trabalhos sociais (há, inclusive, um “Selo Condomínio Amigo da Comunidade”). Nesse caso, perde-se completamente o caráter de compensação urbanística a partir do pagamento das contrapartidas. A permissividade também é observada na ausência de exigência de concessão da totalidade das áreas públicas intramuros. Apesar de definir a obrigatoriedade de permissão de acesso a não moradores às áreas não concedidas, a tendência é de que os residentes se beneficiem da exclusividade de uso, sem qualquer contrapartida à coletividade. A manutenção das áreas públicas do “loteamento fechado” ou do “loteamento de acesso controlado” fica sob encargo da entidade representativa dos moradores, sejam elas concedidas ou não, e ocorrerá mediante contribuição dos residentes associados e não associados. São dois os condicionantes urbanísticos considerados para o enquadramento dos loteamentos em uma das três modalidades: (1) a hierarquia do sistema viário e (2) o uso dos lotes. Loteamentos apenas com vias locais, de uso exclusivamente residencial e institucional privado podem ser enquadrados em qualquer uma das modalidades. Loteamentos com vias de hierarquia superior à local e com usos diversos ao exclusivamente residencial só podem ser enquadrados como “loteamento de acesso controlado”. Vale destacar a permissão da existência de equipamentos públicos no interior dos loteamentos dessa modalidade, o que, na prática, significará sua privatização. Esses condicionantes urbanísticos não são capazes de abarcar a ampla gama de impactos negativos dessas soluções. Ausências importantes são o estabelecimento de limites de extensão para os fechamentos, condicionantes quanto à contiguidade de empreendimentos do tipo e exigências que considerem a localização dos empreendimentos no território. Não estão previstas quaisquer medidas de compensação e mitigação de impactos. Interessante observar que o PLC apresenta diferenças no tratamento conferido ao “condomínio de lotes” em relação às outras duas figuras. No primeiro, exige-se que a oferta de equipamentos ocorra fora dos limites murados do empreendimento. As diferenças se estendem às definições do PDOT vigente para o “condomínio urbanístico”, figura semelhante ao “condomínio de lotes”, que estabelecem o limite máximo de área de 6ha (60.000 metros) para parcelamentos do tipo. Não há menção a limites de extensão nos casos do “loteamento de acesso controlado” e no “loteamento fechado”. Considerando a semelhança dos impactos causados pelas três modalidades, as diferenças de tratamento não se justificam. Por fim, observa-se que há conivência com os loteamentos e condomínios fechados informais existentes, diante da ausência de aplicação dos critérios de regulação dos muros (altura e permeabilidade) e guaritas a estruturas existentes antes da publicação da lei. Configura-se um curioso caso de uma lei que desautoriza a si própria. As considerações aqui expostas apontam inconstitucionalidades do PLC, assim como uma ausência de conteúdo urbanístico que equacione os impactos negativos à cidade advindos das três modalidades de loteamento e de condomínio fechado previstas. A aprovação da Lei nº 13.465/2017 representou uma mudança de paradigma no arcabouço legislativo que rege a produção formal do espaço urbano, até então pautado pela noção da justa distribuição dos ônus e benefícios do processo de urbanização, conforme as disposições da Lei de Parcelamento do Solo. O PLC apresentado, fundamentado na nova legislação federal, desequilibra a balança ainda mais, ao prever a possibilidade de vedação expressa de acesso a não moradores, o fechamento de vias de grande porte e a existência de equipamentos públicos no interior dos loteamentos fechados. REFERÊNCIAS BRANDÃO, I. D. M. R. Por que falha a regularização? Fragilidade institucional e (in)capacidades estatais no Distrito Federal. 2013. Dissertação (Mestrado) – Instituto de Ciência Política, Universidade de Brasília, Brasília, 2013. CUSTODIO, V. M. Análise jurídica do loteamento de acesso controlado e do condomínio de lotes na Lei Federal n 13.465/2017. DIREITO DA CIDADE, v. 9, p. 1930-1952, 2017.

Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital

Como citar

ADRIANO, Henrique Soares Rabelo. REGULAMENTAÇÃO DOS LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS FECHADOS NO DF: AMPLIANDO OS RETROCESSOS TRAZIDOS PELA LEI Nº 13.465/2017.. In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/484802-REGULAMENTACAO-DOS-LOTEAMENTOS-E-CONDOMINIOS-FECHADOS-NO-DF--AMPLIANDO-OS-RETROCESSOS-TRAZIDOS-PELA-LEI-N-13465. Acesso em: 30/04/2025