A REGULAMENTAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ZEIS EM COMUNIDADES TRADICIONAIS EM SALVADOR-BA: O CASO DA ZEIS DA GAMBOA DE BAIXO/UNHÃO.

João Pedro Cerqueira Barbosa De Oliveira

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A REGULAMENTAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ZEIS EM COMUNIDADES TRADICIONAIS EM SALVADOR-BA: O CASO DA ZEIS DA GAMBOA DE BAIXO/UNHÃO.

Autores

João Pedro Cerqueira Barbosa De Oliveira

Modalidade

Resumo expandido

Área temática

GT 03 - Direito à moradia, política habitacional, regularização fundiária e direitos dos povos e comunidades tradicionais

Data de Publicação

27/07/2022

País da Publicação

Brasil

Idioma da Publicação

Português

Página do Trabalho

https://www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/485987-a-regulamentacao-e-regularizacao-fundiaria-de-zeis-em-comunidades-tradicionais-em-salvador-ba--o-caso-da-zeis-da-

ISBN

978-65-5941-759-9

Palavras-Chave

ZEIS-5, Salvador, Comunidades, Tradicionais.

Resumo

A REGULAMENTAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ZEIS EM COMUNIDADES TRADICIONAIS EM SALVADOR-BA: O CASO DA ZEIS DA GAMBOA DE BAIXO/UNHÃO. João Pedro Cerqueira Barbosa de Oliveira1 1 INTRODUÇÃO As Zonas Especiais de Interesse Social — ZEIS foram primeiramente instituídas, em legislação federal, através do Estatuto das Cidades 2 e constituem uma categoria de zoneamento urbano elaborada especialmente para regularizar assentamentos precários e informais consolidados, indicando padrões específicos de uso e ocupação do solo e formalizando a destinação de determinadas áreas do território urbano para aplicação de programas de Habitação de Interesse Social e de moradia popular que vinculam poder público e particulares3, a fim de combater o déficit habitacional e concretizar o direito constitucional à moradia4. No atual Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano — PDDU de Salvador (Lei nº 9.069/2016), determinou-se categoria específica de ZEIS voltada para a regulamentação de comunidades tradicionais (em especial as remanescentes de quilombolas e as comunidades tradicionais pesqueiras). São denominadas ZEIS-5 aquelas comunidades segundo as quais o poder público municipal deve garantir, além da permanência dos moradores, a proteção do meio ambiente e preservação dos aspectos sociais, culturais e religiosos tradicionais peculiares ao território5. As ZEIS-5 nos aspectos gerais pouco se diferenciam das outras categorias de ZEIS dispostas no PDDU/2016, entretanto preveem um tempo de regulamentação diferenciado em relação às outras e têm um prazo de 04 (quatro) anos para serem regulamentadas6, devendo esse processo ser conduzido com base na transparência e na participação popular.”7. De acordo com o disposto no PDDU/2016, o processo de regularização das ZEIS deve se orientar a partir da elaboração do Plano de Regularização Fundiária, que será subdividido entre Plano de Massas da Urbanização, Plano de Regularização Jurídico Legal e Plano de Ação Social e Reassentamento. Todas essas etapas de elaboração do Plano de Regularização, até a efetiva execução das intervenções determinadas, devem ser submetidas a avaliação e a aprovação de uma instância representativa da ZEIS a ser regulamentada, denominada Comissão de Regularização de ZEIS. Sua composição deve conter, de forma paritária, representantes poder público (executivo e legislativo municipal) e da sociedade civil (moradores das ZEIS, associações de moradores de localidades no entorno da ZEIS, proprietários de imóveis localizados na ZEIS). Muito embora, todas as etapas do processo de elaboração do Plano devam passar pela deliberação e aprovação da Comissão, o PDDU/2016 centraliza a palavra final, em relação ao Plano de Regularização Fundiária de cada ZEIS, em ato do Poder Executivo Municipal, que deverá aprovar o Plano de Regularização Fundiária, com respectiva publicação em Diário Oficial do Município.8 A ZEIS da Gamboa de Baixo/Unhão (ZEIS n°12) destaca-se das outras cinco ZEIS de Comunidades Pesqueiras e Quilombolas de Salvador por ser a primeira ZEIS-5 a ter iniciado seu processo de regulamentação, sendo aquela cujo processo encontra-se mais avançado em relação as outras9. Há, portanto, um fator de precedente relevante para o acompanhamento de eventuais futuros processos da mesma natureza. 2 METODOLOGIA Nesse sentido, buscando compreender quais garantias a classificação enquanto ZEIS pode trazer para a preservação e reivindicação, por essas comunidades, a seus respectivos territórios, utilizou-se de método de pesquisa exploratório para traçar estudo de caso sobre a regulamentação da ZEIS da Gamboa de Baixo/ Unhão. 3 APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS As comunidades da Gamboa de Baixo e do Unhão são comunidades tradicionais pesqueiras e, embora estejam geograficamente separadas por uma falha geológica e tenham origens e históricos de luta próprios10, foram incluídas no PDDU de Salvador como uma única ZEIS. De acordo com a Fundação Mário Leal Ferreira – FLMF, a atividade da pesca é praticada na área desde o início da sua ocupação, a qual tem registros que constam de 187811. Ambas as comunidades estão localizadas no centro antigo da cidade de Salvador e têm um histórico de luta por permanência12, pois se encontram em região em franca valorização imobiliária, cujas intervenções urbanísticas e arquitetônicas no entorno têm prejudicado e diminuído cada vez mais o acesso ao território historicamente ocupado13. O processo de elaboração do Plano de Massas da Urbanização e Plano de Urbanização, conforme consta dos relatórios técnicos disponibilizados, ficou sob responsabilidade da FLMF14. Dividiu-se em etapas bem definidas, iniciando-se com diagnostico das características urbanísticas, ambientais e socioculturais da área. Posteriormente houve a elaboração de Projeto Urbanístico e Plano de Massas, onde foram levantadas as inconformidades com a legislação local e indicadas as intervenções urbanísticas necessárias, os quais serão substrato para o projeto de regularização fundiária das comunidades em questão. Além desses, elaborou-se também a chamada “Regulamentação Edilícia”, a qual, com base nas outras duas etapas, irá embasar a Minuta de Lei de Regulamentação Edilícia para a ZEIS da Gamboa de Baixo/Unhão, definindo os parâmetros urbanísticos e arquitetônicos de uso e ocupação do solo específicos para a área15. Intercalaram-se ao desenvolvimento dessas etapas algumas reuniões junto à comunidade para apresentação e discussão dos resultados dos estudos feitos na referida ZEIS16. Aponta-se no Resumo Executivo que as reuniões organizadas junto à comunidade, tais como o andamento do processo como um todo, foram impactados pela pandemia iniciada no ano de 2020, de modo que a maioria das reuniões relatadas ocorreram de forma remota, muito embora conste em registro também as dificuldades estruturais dos moradores (disposição de equipamentos adequados, dificuldades de conexão com a internet) e a expressa insatisfação dos mesmos quanto a condução do processo, os quais “questionam a transparência das ações, fruto desta falha de comunicação entre os trabalhos executados no território e as lideranças locais.”17. Conforme consta em Resumo Executivo da Elaboração de Regulamentação Urbanística e Edílica da ZEIS da Gamboa de Baixo/Unhão, já se encontram concluídos os trabalhos de diagnóstico da área, de elaboração do Plano de Massas da Urbanização e do Plano de Urbanização, sendo elaborada, com base nesses estudos, minuta de lei para regulamentar os parâmetros de uso e ocupação da área. O que causa perplexidade, entretanto, é que, embora o documento que declara a finalização da elaboração da regulamentação urbanística e edilícia dessas comunidades seja datado de setembro de 2020, a Comissão da ZEIS Gamboa de Baixo/Unhão só veio a ser formada em março de 202118. A regularização jurídico-legal da poligonal da ZEIS, por sua vez, ficou sob responsabilidade da Secretaria de Infraestrutura e Obras Públicas de Salvador (SEINFRA)19. Nesse sentido, um dos aspectos mais complexos para a regularização fundiária e urbanística da Gamboa de Baixo/Unhão e das outras ZEIS-5 dispostas no PDDU é que se trata de áreas cuja faixa territorial (ou poligonal de ZEIS) estão localizadas em terrenos de Marinha e, portanto, por disposição constitucional, de propriedade da União (Art. 20, VII, CRFB,1988)20. Nesse caso, o exemplo da Gamboa é emblemático, visto que, para que se viabilizasse o início do processo de regularização fundiária na comunidade, foi necessário antes que o Município de Salvador firmasse junto à União a assinatura de termo de Concessão de Direitos Reais de Uso – CDRU, por prazo indeterminado, para fins de regulamentação da ZEIS da Gamboa de Baixo/Unhão21. Não obstante a cessão da área para fins de regularização fundiária possa representar um passo a mais no processo de regulamentação da primeira ZEIS-5 a iniciar sua regulamentação em Salvador, além de ter rendido mais um produto de marketing político para a prefeitura, cumpre salientar que a Secretaria de Patrimônio da União (SPU)22 tem autonomia para deliberar sobre a celebração, ou não, de qualquer termo ou contrato a fim de viabilizar qualquer projeto de outro ente federativo. 3 CONSIDERAÇÕES FINAIS Cabe chamar atenção, entretanto, que, ainda não se tem notícia da publicação da lei referente a regulamentação urbanística e edilícia da área, nem da titulação dos moradores da ZEIS em questão 02 (dois) anos após o prazo estipulado pelo PDDU/2016 para regulamentação. Além disso, sobre o processo de regulamentação, há problematizações a serem feitas sobre a participação popular, sobre a participação de outros entes federativos e sobre a Comissão de Regularização da ZEIS – constituída somente após a conclusão do Plano de Regulamentação Urbanística e Ambiental. REFERÊNCIAS BRASIL. Constituição Federal da República Federativa do Brasil. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF, Brasília, 5 de outubro de 1988.p.01. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm. Acesso em: 20 mar.2022. BRASIL. Extrato de contrato. Cessão sob regime De Concessão De Direito Real De Uso Gratuito. Nº Processo: 04941.119903/2019-81.Outorgante: UNIÃO. Outorgado: Município de Salvador. 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Título do Evento: XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Cidade do Evento: Salvador
Título dos Anais do Evento: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico
Nome da Editora: Even3
Meio de Divulgação: Meio Digital

Como citar

OLIVEIRA, João Pedro Cerqueira Barbosa De. A REGULAMENTAÇÃO E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ZEIS EM COMUNIDADES TRADICIONAIS EM SALVADOR-BA: O CASO DA ZEIS DA GAMBOA DE BAIXO/UNHÃO... In: Anais do XI Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico. Anais...Salvador(BA) UCSal, 2021. Disponível em: https//www.even3.com.br/anais/xicbdu2022/485987-A-REGULAMENTACAO-E-REGULARIZACAO-FUNDIARIA-DE-ZEIS-EM-COMUNIDADES-TRADICIONAIS-EM-SALVADOR-BA--O-CASO-DA-ZEIS-DA-. Acesso em: 26/04/2025